Lors de la cession d’un immeuble bâti ou d’un terrain nu situé en France, le vendeur réalise une plus-value immobilière. S’il réside à l’étranger au jour de la vente, plus précisément dans un État tiers à l’Union européenne – à l’exception de la Norvège et de l’Islande-, il doit désigner un représentant fiscal pour s’occuper de la transaction.
Ceci s’applique également lors de la cession de droits d’usufruit, de surélévation ou de nue-propriété, et lors de la cession des parts d’une société immobilière. D’autre part, ce régime fiscal concerne aussi l’associé d’une société civile immobilière lors de la cession d’un bien immobilier ou des droits sur un immeuble par cette société.
Dans quels cas la désignation d’un représentant fiscal est-elle obligatoire ?
– Pour un particulier non résident, la désignation d’un représentant fiscal est obligatoire, quel que soit le montant de la plus-value, si le prix de vente du bien est supérieur à 150 000 euros et le vendeur est propriétaire du bien depuis moins de 30 ans.
– Pour une personne morale, dont le siège social est situé à l’étranger, la désignation d’un représentant fiscal est obligatoire dans tous les cas.
– Une société civile immobilière non soumise à l’IS, mais dont le siège social se trouve en France, doit désigner un représentant fiscal si le bien est détenu depuis moins de 30 ans, et tous ses associés sont des personnes physiques, et si la valeur des parts détenues par les non-résidents dépasse 150 000 euros.
Il en est de même si les associés se composent de personnes physiques et de sociétés étrangères, la quote-part détenue par les non-résidents (personnes physiques et personnes morales) est supérieure à 150 000 euros, et le vendeur est propriétaire du bien depuis moins de 30 ans.
Par ailleurs, une société des personnes dont l’un des associés est une personne morale établie à l’étranger est également soumise à cette obligation.
L’intervention du représentant fiscal
Le représentant fiscal TVA intervient dès la signature du compromis de vente. Il se charge de déterminer la plus-value imposable et les taxes et impôts à verser à l’administration. Il lui incombe à cet effet d’établir et de signer la déclaration fiscale de la plus-value.
Ses honoraires sont payés à la signature de l’acte de vente, et calculés sur la base du prix de vente du bien. En principe, ceux-ci ne sont pas pris en compte dans le calcul de la plus-value imposable.
